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樓上跑水漏入樓下案
     【案情介紹】
       雷小姐居住在某大廈二樓，2007年國慶期間，她發(fā)現(xiàn)頂棚漏水。三樓的業(yè)主外出不在家，雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)服務公司及時反映了情況，但物業(yè)服務公司稱：三樓業(yè)主不在家，不能入室檢修。情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨一樣，頂棚、家具、衣服和被褥都受到不同程度的浸濕，其中一些物品受損相當嚴重，而物業(yè)公司仍然未來修理。無奈之下，雷小姐撥通了“110”，在巡警的要求下，物業(yè)服務公司砸開了三樓業(yè)主的房門，入室維修。這時，發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內的東西也被浸濕泡的不成樣子了。經過一番搶修，雷小姐家的“雨”終于停了，但她對物業(yè)服務公司的“慢出手”表示極為不滿，指責物業(yè)服務公司沒有盡到責任。物業(yè)服務公司則稱，三樓業(yè)主不在家，公司無權破門而入。三樓業(yè)主回來后，對物業(yè)服務公司的破門而入行為也很惱火，三方矛盾一時難以化解。
     【點評】
       以上案例在住宅小區(qū)的發(fā)生頻率較高，對于業(yè)主和物業(yè)管理人員的不同觀點，有必要在住宅小區(qū)引入緊急避險概念。所謂緊急避險，就是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。在本案中，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業(yè)主家無人的情況下，為了減少損害，就必須破門而入進行維修，但客觀上又會對該業(yè)主的門、窗等財產造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。
       緊急避險行為由于其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認可。但是，三樓業(yè)主是無辜的，由于緊急避險而遭受的損失，是否應受賠償、如何賠償，都是必須面對的問題。
       對于責任問題，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償。”從上面的法律規(guī)定可以看出，當出現(xiàn)漏水等情形時，是可以采取緊急避險行為的，在措施得當的情況下，無論是物業(yè)服務公司還是二樓業(yè)主，都不應承擔民事責任。在本案中，三樓的業(yè)主受到了一些財產損失，作為受益人的雷小姐應當給予其適當的補償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財產的損害，所以該業(yè)主實際上也是受益人之一，因此三樓業(yè)主也應當承擔一部分損失。
       無論現(xiàn)在還是將來，物業(yè)服務公司都要依據物業(yè)服務合同的約定從事物業(yè)管理服務工作，這就迫使物業(yè)服務公司必須將相關的免責條款盡可能詳細地寫在物業(yè)服務合同中，以維護自己的利益，但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。我國《合同法》第53條規(guī)定：“合同中的下列免責條款無效：（1）造成對方人身傷害；（2）因故意或重大過失造成對方財產損失”，即無論在何種情況下造成的業(yè)主或用戶的人身損害，都是不能免責的。物業(yè)服務公司可根據實際情況將物業(yè)服務合同中的免責條款約定為：“物業(yè)服務者進行如下物業(yè)管理服務活動時，對業(yè)主造成的財產可不承擔民事賠償責任：（1）為救助人命而造成的必要財產損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)服務人員不得不破門、破窗而入）；（2）為避免業(yè)主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失（比如業(yè)主房間內嚴重漏水。失火又無人在內，為使其避免重大損失，物業(yè)管理人員強行入內救治）；（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；（4）其他類似上述情況的情形。”